המודל הפיננסי – חלק א', פיתוח הפרויקטים

אזהרה: מספרים

אני מבין שלא כולם חולקים את החיבה הבסיסית שאני רוכש למספרים. מצד אחד, כולם רוצים לדעת איך מממנים את הפרויקטים הנפלאים האלה. מצד שני, מספרים ומגנונים פיננסים עלולים להפיל שינה על עפעפינו. בפוסטים על מנגנוני המימון והסובסידיה, אני אנסה לשלב תיאור פרטני של המנגנונים הפיננסיים עם התכל'ס – מה זה אומר בהשוואה לישראל, מה ישים לדעתי בטווח הארוך יותר וממה בטווח הקצר, וכמה כסף מגיע, בסופו של יום, מהממשלה.

אז מאיפה מגיע הכסף?

העסקאות ש-MBS מובילה, בדומה לחברות ועמותות אחרות שעוסקות בדיור מעורב הכנסה ושיקום שכונות מצוקה, מתייחדות במנגנון פיננסי מורכב, שמשלב (ממקור המימון המשמעותי ביותר למשמעותי פחות) כספים ציבוריים, כספים פרטיים וכספים פילנתרופיים. שני מקורות המימון הציבוריים המרכזיים הם פדרליים – תכניות של HUD, המקבילה האמריקאית של משרד השיכון והבינוי, והון שנכנס לפרויקט בדמות הטבות מס (Tax Credits). לצד זה, גם מדינות וערים אמריקאיות עוזרות במימון פרויקטים – דרך הטבות מס משלהן או אגרות חוב מוזלות (מה שמאפשר לפרוס את ההטבה לאורך זמן), אולם בשיעורים נמוכים יותר מהתמיכה הפדרלית. בגלל שהפרויקטים מכילים מרכיב של דיור במחירי השוק, גם הלוואות בנקאיות רגילות מהוות מרכיב משמעותי במימון הפרויקטים. ככל שהפרויקט ממוקם בעיר או באיזור עם שוק חזק יותר, וככל שאחוז דירות השוק גבוה יותר, כך השיעור של החוב הבנקאי מהפרויקט גדל. גופים פילנתרופיים, עמותות מקומיות או מוסדות עוגן דוגמת אוניברסיטאות וקבוצות ספורט יכולים גם הם לתרום סכומים קטנים יחסית לעלות הפיתוח הכוללת. למרות חלקם הקטן, חשיבותם של כספים אלה בתחילת הפרויקט יכולה להיות רבה: הם יכולים לשמש לתכנון ראשוני ולעזור לגייס את ההון שיגיע בהמשך.

כסכמה כללית, שמשתנה מפרויקט לפרויקט, אפשר לומר כי מתוך עלות הפיתוח הכוללת, כ-35-45% מגיעה מ-Tax Credit Equity, כ-35-40% ממקורות פדרליים, 7-20% מחוב בנקאי רגיל, 10-20% מערים וממדינות (States), ו-2-4% מקרנות ומגופים פילנתרופיים.

כמה תובנות כלליות לפני הפירוט על מגוון מנגנוני המימון

לפי שקוראינו רכי הלבב ינטשו אותנו ונישאר רק עם האמיצים ביותר, כמה תובנות כלליות, כולל רלוונטיות לישראל, בטרם ה-nitty-gritty של המנגנונים הפיננסים השונים.

רוב המימון הוא פדרלי – כן, בסוף הממשלה מממנת אחוז גבוה מהפרויקטים הללו. זו הדרך שלה להימנע מטיפול יקר יותר בהומלסים ובפשיעה, ולהציע מענה לביקוש האדיר לדיור בהישג יד. אחד הטיעונים המרכזיים שמשתמשים בו פה (וחוזר, למעשה, בכל דיון על מדיניות ציבורית באמריקה) הוא על כך שהפרויקטים יוצרים עבודות – הן במהלך הבנייה והן לאחר מכן, דרך עבודה בפרויקט עצמו, בשירותים נלווים, ובנגישות של התושבים עצמם לעבודות תוך יצירת פרויקטים הקרובים לאזורי תעסוקה.

על הפוליטיקה של הטבות המס – רוב המימון הפדרלי לפרויקטים מגיע דרך מערכת ה-Tax Credits, ובעיקר דרך ה-Low Income Housing Tax Credit (להלן, ה-LIHTC). מערכת ה-LIHTC אהובה מאד על MBS ועל חובבי מימון, ומה שהכי חשוב, זוכה לתמיכה רבה יחסית משני צידי המתרס הפוליטי. זאת משום שהתכנית מהווה למעשה הטבת מס לתאגידים בתמורה להשקעה שלהם בפרויקטי דיור לאוכלוסיה מעוטת הכנסה. השמאל האמריקאי מרוצה כי יש השקעה בדיור לעניים, והימין מרוצה כי הטבות המס מתפקדות כמו הפחתת מס החברות לתאגידים. הטבות המס פותחו בשיאו של הרייגניזם, אי שם בשנת 1986, ומהוות את המנוע המרכזי מאחורי פיתוח של דיור מוזל באמריקה כיום, עם כ-2.5 מיליון בתים שנבנו באמצעות LIHTC.

מנקודת המבט של הממשלה הפדרלית, הטבות מס עובדת בדומה מאד לאג"ח ממשלתי – המדינה מחזירה סכום מסוים למשקיע, או ליתר דיוק לא גובה ממנו את הסכום, על פני 10 שנים. ממשלות, כמו אנשים, מעדיפות בדרך כלל לשלם על פני זמן מאשר בבת אחת. כמו כן, כמות העבודה שמנגנון ה-TC דורש מהממשלה – ה-over-head – הוא אפסי: המשקיע מגיש בטופס המס שלו את הבקשה להחזר המס כל שנה. כלומר, מעבר להטבת המס התאגידית, יש פה פריסה של ההשקעה הממשלתית על פני זמן, עם בזבוז משאבים מינימלי על פיקוח. כדי למקסם את התועלת מנקודת מבט פדרלית, הכסף שנכנס דרך הטבות המס לא מספיק כדי לכסות את כל הפער המימוני בין עלות הפרויקט לבין ההלוואה מהבנק, כך שחברות הפיתוח צריכות להשיג משאבים נוספים כדי לממן את הפרויקטים – כך שההשקעה הפדרלית נהנית ממכפיל ומועצמת על ידי השקעות נוספות.

מנקודת המבט של MBS וגופים אחרים שבונים דיור מעורב הכנסה (חברות ועמותות), ה-TC הוא המנגנון הבסיסי שמאפשר את בניית הפרויקטים. המס נכנס כהון (Equity) המושקע על ידי משקיע חיצוני בתחילת הפרויקט, ומאפשרת לחברה או לעמותה לכסות את פעילותה השוטפת וגם להרוויח (אם מדובר בחברה למטרות רווח). יש כמה סוגים של הטבות מס, וחלקם מאד תחרותיים – ישנה מכסה פדרלית ומדינתית להטבות המס, וחברות ועמותות צריכות להתחרות כדי לקבל אותן. כמו כן, מנגנוני השימוש בהטבות מסובכים מאד מבחינה מימונית ומשפטית, מה שמקשה על גופים חדשים וחסרי ניסיון לפרוץ ל'שוק' הטבות המס והדיור בהישג יד.

מנקודת המבט של הדיירים, דירות שממומנות בעזרת ה-LIHTC מוגבלות לדיירים שמרוויחים עד 60% או 50% מההכנסה החציונית האזורית. כלומר, הדירות מוגבלות למעמד הביניים הנמוך ולעניים בלבד. עם זאת, שכר הדירה לא קשור בדירות הללו ישירות להכנסת הדיירים, מה שמעורר ביקורת מצד גופי חברה אזרחית. שכר הדירה שניתן לגבות בדירות אלו הוא 30% מההכנסה של הרף העליון של הזכאים – 50% או 60% מההכנסה החציונית האזורית – ולא 30% מההכנסה הממשית של הדיירים (שיכולה להיות נמוכה יותר – נניח, הם יכולים להרוויח רק 40% מההכנסה החציונית). אם החברות רוצות להשכיר את הדירות (והן כמובן רוצות), הן מוכרחות לגבות מחירים שיתאימו לאוכלוסיית היעד. לכן, פעמים רבות מחירי השכירות נמוכים ממחירי המינימום. עם זאת, בפועל, משקי הבית ברבע מדירות ה-LIHTC בארה"ב משלמים יותר מ-30% מהכנסתם על שכר הדירה.

הלוואות רכות (Soft Loans) – בעוד שפיתוח מערכת הטבות מס לבניית דיור בהישג יד היא יעד פוליטי חשוב לטווח הבינוני והארוך, יש פה כמה מנגנונים פיננסים מעניינים מאד (בעיני) שאפשר ליישם באופן מהיר בהרבה. אחד הדברים הכי מעניינים פה הוא הקונספט של הלוואות רכות – איפשהו בין הלוואה בנקאית למענק. הדימוי הכי טוב שחשבתי עליו הוא הלוואה מההורים – אתה אמור להחזיר, אבל אם זה לא קרה, לא סוף העולם. בנימה מקצועית יותר, הלוואה רכה חוזרת רק מה-cash flow של הפרויקט – מה שנשאר לחברה מההכנסות משכירות אחרי הוצאות הניהול והתחזוקה ואחרי החזר החוב הבנקאי ה'קשה'. אחוז מסוים מה-cash flow, כ-60-80% בדרך כלל, הולך להחזר ההלוואות הרכות. אני מתלהב מזה כי יש פה שילוב של שני דברים חשובים – גוף (לרוב גוף ממשלתי) שלא סתם נותן כסף, אלא מצפה לקבל חלק ממנו בתמורה. מצד שני, מרכיב הסיכון לא קיים לגבי הכספים הללו – אם השכירות לא עולה בקצב המצופה, או יש הוצאות תחזוקה לא צפויות, ה-cash flow נמוך יותר וההלוואה לא חוזרת (או חוזרת בשיעורים נמוכים יותר). כלומר, לחברה היזמית אין סיכון לפשיטת רגל בכל הקשור להלוואות הרכות.

רזרבות תחזוקה לדיור הציבורי (ACC Reserves) – עוד מנגנון מצוין שהייתי שמח לייבא הוא רזרבות תחזוקה לדיור הציבורי. רשות הדיור הציבורי ממשיכה לממן את התחזוקה של יחידות הדיור הציבורי בפרויקטים, דרך כספים שהיא מקבלת מ-HUD ומקבלים כל שנה את אישור הקונגרס. אבל (לא תאמינו) הקונגרס בוחר במקרים רבים לא להעביר את הסכום שדרוש כדי לתחזק את כל יחידות הדיור הציבורי. זה כמובן בעיה רצינית לרשות הדיור ולחברה (כמו MBS) שבנו על הסכום הזה לתחזוקה של הפרויקט, ובעקיפין זו כמובן בעיה לדיירים, שהיו אמורים ליהנות מפרויקט חדש ונוצץ ופתאום אין מספיק כסף לתחזק אותו. אז מה עשו? זוכרים שאחוז משמעותי מהמימון מגיע מתמיכה של HUD? אז הכסף הזה נכנס לפרויקט ובעזרתו בונים. היזם מחזיר את הכסף על ההלוואות הרכות מ-HUD כל חודש, אבל הוא לא הולך ישר ל-HUD, אלא לחשבון בנק עם שליטה משותפת של בעלי העניין בפרויקט, כולל HUD. הכסף הזה משמש כרזרבה – אם הקונגרס מפשל ומעביר, נניח, רק 80% מהסכום שצריך כדי לתחזק את הדירות, משתמשים ברזרבות כדי לגשר על הפער במימון התחזוקה.

נראה לי שאפשר לדון הרבה במנגנון הזה – אין ספק שיש בו משהו עקום, והוא גם לא פתרון קבוע (אחרי 15-20 שנים, גם הרזרבות עלולות להיגמר). בכל זאת התעודדתי מהפרגמטיות שלו, מזה שהוא באמת עובד, ועוזר להבטיח את התחזוקה של הפרויקטים הללו לטווח ארוך (כידוע, מימון התחזוקה והניהול בדיור הציבורי הוא עקב האכילס של רבים מהפרויקטים הללו בארץ ובעולם).

ה-Low Income Housing Tax Credit: קווים לדמותו

אז הצגתי את ידידנו ה-Tax Credit בקצרה, וכעת נרחיב ונעמיק במודל הזה. בן דוד ל-Historic Tax Credit (שמשמש לשיקום מבנים היסטוריים ויכול לשמש לדיור בהישג יד) ול-New Markets Tax Credit (הטבה מעניינת מאד שמשמשת לפיתוח מסחר ומבני ציבור באיזורים מוחלשים), ה-LIHTC משמש ליצירת פרויקטים עבור עניים ובעלי הכנסה נמוכה. כדי להיות זכאי ל-LIHTC, פרויקט צריך שלפחות 20% מהיחידות יהיו מיועדת לאוכלוסייה המכניסה עד 50% מההכנסה החציונית האזורית, או לחלופין שלפחות 40% מהיחידות יהיו מיועדות לאוכלוסיה שמכניסה עד 60% מההכנסה החציונית האזורית. אולם פרויקטים רבים (ביניהם הפרויקטים של MBS) מכילים יותר דירות לאוכלוסיות אלו, ובהתאם לכך מקבלים יותר הטבות מס. המדינה מקצה קרוב למיליארד דולר ב-LIHTC כל שנה, ולפי ההערכות של HUD, כ-2.5 מיליון יחידות הושלמו בעזרת ה-LIHTC מאז ייסודו ב-1986.

הטבות המס מתקבלות כל שנה מהממשלה הפדרלית לכל אחת מהמדינות, לפי מספר תושבים. ה-Finance Housing Agency) FHA), הגוף המדינתי שאחראי על הקצאת ה-LIHTC, מקבל את הכסף ומקצה אותו לפרויקטים באופן תחרותי – כלומר, החברות היזמיות מציעות פרויקטים ל-FHA, והפרויקטים מתקבלים לפי תרומה והיתכנות. ל-FHA, כלומר למדינה (ה-state), יש גמישות רבה בקביעת הקריטריונים. היא יכולה לדרוש שפרויקטים יפנו גם לאוכלוסיה ענייה במיוחד, להגדיל את מספרי המינימום הפדרליים של דירות בהישג יד, או לדרוש שפרויקטים ישמרו על מגבלות ההכנסה של הדירה למעלה מ-30 שנה (זוהי מגבלת ההשגות הסטנדרטית בפרויקטי LIHTC).

גובה הטבת המס נקבע בצורה מסובכת למדי. אנסה להציג את המודל הבסיסי. בפרויקט מסוים, נערך החישוב של עלויות הפיתוח הכוללות (TDC – Total Development Costs). מתוך הסכום הזה, נניח שהוא לצורך הדוגמא 20 מיליון דולר, נקבע מהו ה-eligible basis – או בסיס החישוב – של הטבת המס. יש מרכיבים שלא נכללים בחישוב, למשל, עלות הקרקע. יש מרכיבים שנכללים במלואם, כמו עלות הבנייה. יש מרכיבים (כמו האדריכלות או העבודה ההנדסית) שרק חלק מהם נכנס. נניח, לצורך הדוגמא, ש-80% מה-TDC נחשב לצורך קביעת ה-eligible basis של הפרויקט. בפרויקט שלנו, מדובר ב-16 מיליון דולר.

לאחר מכן, בודקים האם הפרויקט זכאי ל-boost של ה-eligible basis. פרויקט יכול לקבל 'ניפוח' של 130% אם הוא ממוקם באזור עני במיוחד, או באזור שקשה מבחינה הנדסית לבנות בו. כלומר, בהנחה שהפרויקט שלנו זכאי ל-boost, ה-eligible basis עולה ל-20.8 מיליון דולר. השלב הבא הוא להכפיל את המספר הזה באחוז היחידות בפרויקט שעומד בקריטריונים של דיור מוזל (כזכור, עד 50% או 60% מה-AMI). נניח שאנחנו עושים פרויקט אידיאלי של MBS, כך ששני שליש מהיחידות הן מוזלות (חלק כדיור ציבורי וחלק כ-LIHTC בלבד). שימו לב שיחידות הדיור הציבורי מקבלות גם הן הטבת מס – למרות ש-HUD יעזרו למימון שלהם בצורה כזו או אחרת. היכולת ליצור שכבות מימוניות (להשתמש ביותר ממקור מימון אחד לאותה יחידה) היא קריטית להצלחה של הפרויקטים – כלומר, השימוש בהון של ה-LIHTC יחד עם כספי הדיור הציבורי של רשות הדיור, או עם מענק אחר של HUD. השליש האחרון של הדירות הוא במחירי שוק. כך שאנחנו לוקחים את ה-eligible basis שלנו ומכפילים אותו באחוז הדירות המוזלות – שני שליש במקרה שלנו – ומגיעים לסכום שנעגל לצורך הדוגמא ל-14 מיליון דולר.

עכשיו נכנסת לתמונה גובה הטבת המס. יש שני סוגי LIHTC, של 9% ו-4%. את האחוזים הללו נכפיל בסכום אליו הגענו כדי לקבל את סכום הטבת המס לו הפרויקט זכאי כל שנה, למשך עשר שנים. חשוב לציין כי האחוזים לא משקפים את המחיר בפועל – מדובר באחוזים המשתנים לפי קביעה חודשית של ה-IRS, רשות המס האמריקאית. בפועל, ה-9% הוא למעשה בערך 7.5%, וה-4% הוא בערך 3.2%. ההבדלים בין ה-4% ל-9% הם רבים ומורכבים, אבל התמונה הכללית היא שה-9% מכניס הרבה יותר כסף לעסקה ובא עם פחות דרישות נוספות, ובהתאם הוא גם תחרותי מאוד וקשה להשגה. ה-4% קל בהרבה לגיוס מה-FHA, אולם הוא מניב פחות כסף ולעיתים בא עם כל מיני דרישות נוספות, כמו הלוואות אג"ח מהמדינה, למשל.

כעת, בואו נניח שהפרויקט שלנו הוא פרויקט נפלא שמצליח להשיג LIHTC 9%. נניח שה-IRS העמיד את שער ה-LIHTC על 7.5%, אז הפרויקט שלנו זכאי ל- 0.075 כפול 14 מיליון לשנה, כלומר 1.05 מיליון דולר בהטבות מס לשנה. אבל זה לא נגמר פה! כי יש מגבלה (cap) על סכום ה-LIHTC שפרויקט יכול לקבל, המוטלת ברמת המדינה או הממשלה הפדרלית. שוב, הרעיון פה הוא למקסם את התועלת של הטבת המס – לגרום ליזמים למצוא עוד מקורות מימון או להתייעל, ולא להסתמך על מימון פדרלי מלא. אז נניח שה-cap הגביל אותנו ל-800 אלף דולר לשנה. זה הסכום שהמשקיע יקבל כהטבת מס לה הוא זכאי דרך טופס המס שלו. זאת, אגב, אחת הסיבות שהפרויקטים של MBS נעשים בשלבים: בגלל שגובה הטבת המס מוגבלת פר פרויקט, מעבר לכמות מסוימת של דירות הטבת המס לא גדלה (כי הגענו ל-cap). כדי למקסם את השימוש בהטבת המס, פורסים את הפרויקטים על פני מספר שלבים נפרדים.

המשקיע לא משלם ליזם השותף את מלוא הטבת המס (הרי הוא בעניין של להרוויח על ההשקעה שלו). גובה הסכום שהמשקיע משלם - כמה סנט הוא משלם לכל דולר של הטבת מס - נקבע לפי השוק, כלומר, הערכת הסיכון של הפרויקט, העיר או החברה. המשקיע יעביר את הכסף ליזם – MBS, במקרה שלנו – בכמה שלבים: עם הסגירה הפיננסית של הפרויקט (לפני הבנייה), עם סיום הבנייה, ועם ייצוב הפרויקט. הכוונה בייצוב הפרויקט היא השכרה של מרבית היחידות, ומעבר מהלוואת הבנייה (או הלוואת הגישור) להלוואה הקבועה. האחוזים והתנאים להעברת הכסף משתנים מעסקה לעסקה.

המשקיע, שהוא ברוב המקרים בנק או גוף פיננסי גדול אחר, מקבל בעלות רשמית (של 99.98%) על הפרויקט. אבל כמובן שהוא לא מנהל את הפרויקט בפועל, היות שכל מומחיות הניהול והתחזוקה נמצאת אצל השותף היזמי שלו. אז היזם מקבל מעמד חוקי של General partner, מה שמאפשר לו לשמור על אחריות ואוטונומיה בניהול הפרויקט, על אף שמבחינה טכנית השליטה הפיננסית בפרויקט אינה בידיו.

המשקיע מרוויח מהטבת המס בשלוש דרכים שונות. הראשונה והמרכזית היא החזר מס שנתי בגובה שנקבע בעסקה. כלומר, הוא מקבל את הסכום המלא שנקבע בעסקה (בדוגמא שלנו, 800 אלף דולר) כהטבת מס נקייה כל שנה. האופן השני בו הוא מרוויח הוא ניכוי של פחת מהעסקה. כלומר, ההוצאות שלו לצורכי מס נחשבות גבוהות יותר, והוא מרוויח גם לפני המיסוי דרך הצהרה על רווח נקי נמוך יותר. עם זאת, זהו מקור הכנסה נמוך בהרבה מאשר הטבת המס עצמה (בדרך כלל, בערך כרבע ממנה). שלישית, המשקיע מקבל חלק קטן מאד מה-cash flow – מה שנשאר אחרי ההחזר ללווים ה'רכים' הולך בדרך כלל ברובו ל-general partner (היזם), כך שרק 20-40% נותרים למשקיע (או ה-Limited Partner).

מבחינת היזם, ה-LIHTC כאמור מממן חלק גדול מהעסקה, עם הון שנכנס בשלבים המוקדמים שלה (בסגירה, בסיום הבנייה, ובמעבר לניהול). ממנו גם נכנס ה-Developer Fee של היזם, הנושא אליו נעבור כעת.

כמה מרוויחים מפיתוח של דיור מעורב הכנסה?

שאלה שמעסיקה בצדק רב מקבלי החלטות היא – אם יש עסקה בה סובסידיות ציבוריות משמעותיות נכנסות למגזר הפרטי, כמה בעצם היזמים מרוויחים? למעשה, זו שאלה שצריכה להעסיק אותנו בכל דיון ציבורי בנוגע לתכנון ובנייה (גם כשעירייה נותנת זכויות בנייה משמעותיות ליזם 'רגיל'). אבל הן עולות ביתר שאת כשרוב המימון לפרויקט הוא ציבורי.

אז במקרה האמריקאי, ל-HUD יש תקנות ספציפיות שמגדירות את ה-Developer Fee. חשוב לציין כי ה-Developer Fee אינו הרווח היזמי: הוא כולל בתוכו את ה-overhead, כלומר, את ההוצאות של היזם (שכר לעובדים, משרדים, נסיעות – כל ההוצאות של העסק), את פרמיית הסיכון, ואת הרווח היזמי. בעסקאות ה-mixed income, התקנות של HUD מגבילות את ה-Developer Fee ל-9%, עם אפשרות ל-12% במקרים חריגים (אם הפרויקט מורכב בצורה יוצאת דופן, למשל). מקור הכנסה נוסף אך זניח למדי הוא ההכנסה של היזם מה-cash flow. שוב, אחרי הוצאות התחזוקה והתשלום של החוב הבנקאי ה'קשה', רוב הכסף הולך למלווים ה'רכים'. אחרי כן, נשאר סכום קטן מאד (אם בכלל) שנחלק בין היזם לבין המשקיע של ה-TC. השורה התחתונה היא שמתח הרווחים בעסקאות אינו גבוה, ושהרווח מתקבל בתחילת העסקה ולא דרך ה-cash flow. לפעמים, היזם חולק את ה-Developer Fee עם גוף שמשתתף באופן פעיל בתהליך הייזום, כמו עמותה רשות הדיור המקומית. חשוב להבין שהמודל הכלכלי וצורת העבודה פה שונה מאד מאשר ביזמות נדל"ן רגילה – המנגנון הפיננסי המורכב (וגורמים אחרים, כמו העבודה עם התושבים, למשל) הופכות את תעשיית הדיור הסטנדרטי ותעשיית הדיור בהישג יד לשני עסקים נפרדים ולא תחליפיים.

מקור נוסף להכנסות ולרווח הוא ייעוץ לפרויקטים. לפעמים היזם מתבקש לעשות שירותים שחורגים מתפקידו כיזם, דוגמת ייעוץ משפטי או תכנוני לפרויקט. וכמובן, ארחיב בפוסט נפרד על חברת הניהול גם על מנגנון ההכנסות והרווחים הנפרד שלהם.

מקורות מימון נוספים

מקורות המימון עליהם אכתוב כאן הם רק מבחר חלקי. יש עוד מספר תכניות שנועדו לקהלי יעד ספציפיים (בעלי מוגבלויות, קשישים, דרי רחוב וחולים באיידס, למשל).

CNI Planning and Implementation Grants – התכנית האמריקאית להתחדשות שכונות מוחלשות, Choice (או בשמה המלא Choice Neighborhood initiative), מקצה כל שנה מספר מענקי תכנון של כ-500 אלף דולר, ו-3-5 מענקי יישום של 30 מיליון דולר כל אחד. זאת תכנית מרתקת ואקדיש לה פוסט נפרד (לשמחתנו, ראש התכנית מינדי טורבוב תבקר בוועידת עכו לעירוניות הבאה עלינו לטובה), אבל פה רק אציין כי מענקי היישום בדרך כלל נחלקים בין שלושת מרכיבי התכנית – דיור, שכונה ואנשים – כך שכ-20 מיליון דולר מוקדשים לדיור, כ-5 מיליון דולר לאנשים, וכ-5 מיליון דולר לשכונה. הסכומים הללו לא כוללים השקעות פרטיות, עירוניות ופילנתרופיות, שללא גיוסן לא ניתן לזכות במענק היישום מלכתחילה. בפרויקטים של MBS, שמרבה לזכות במענקי CNI, סכום הדיור נחלק בין 3-4 שלבים שונים של הפרויקט, כך שהוא מממן כ-25-33% מעלות הפיתוח הכוללת בכל שלב. המענקים הם תחרותיים מאד – על כל חמש מלגות יש כמעט 50 בקשות, עם כ-10 תכניות פיינליסטיות מתוכן נבחרות חמש או פחות.

Community Development Block Grants) CDBG) – מענקים שניתנים מטעם HUD למדינות, לרשויות המקומיות ולמחוזות, ומיועדים ברובם (לפחות 70%) לאוכלוסיות בעלת הכנסה נמוכה ובינונית-נמוכה (עד 80% מה-AMI). הכספים מיועדים לא רק לדיור, אלא גם לתכניות לתעסוקה, לבריאות או למיזמי תחבורה.

כספי הדיור הציבורי (Capital Funds) – כל רשות דיור ציבורי מקבלת מדי שנה כספי ניהול ותחזוקה (בהם נעסוק בהמשך) וכספי הון, שמטרתם לתרום לשיפוץ מסיבי או הריסה ובנייה מחדש של דיור ציבורי. זה הכסף שמשמש את רשויות הדיור כדי לבצע את חלקן בעסקה (הכנת המתחם לבנייה, כולל הריסה וניקוי).

HOME – כספים המועברים מ-HUD למדינות ולמחוזות מסוימים כדי לתמוך בדיור להשכרה או למכירה לאוכלוסיה עם הכנסה נמוכה או בינונית-נמוכה (עד 80% מה-AMI). לפחות 15% מהכספים של כל מדינה או מחוז חייבים להיות מופנים לארגון קהילתי שמפתח דיור בהישג יד.

***

הפוסט הבא (או אולי זה שאחריו, אם נראה שהנושא מייגע מדי) יעסוק במימון ובסובסידיה של התחזוקה, כמו גם בהטבת מס נוספת – ה-NMTC – שמספקת מימון ציבורי לשימושים מסחריים וציבוריים בשכונות מוחלשות. למעוניינים להעמיק, אתם מוזמנים להיכנס למדריך של הקואליציה האמריקאית לדיור לבעלי הכנסות נמוכות, שמספק סקירה (עם אג'נדה) על אודות מקורות המימון והתכניות השונות (כולל איך לשכנע את חברת הקונגרס הקרובה לביתכם).