בשנת 2008, ההוריקן 'אייק' היכה במדינות השוכנות לחופי מפרץ מקסיקו. העיר גלבסטון (Galveston) בטקסס, ששוכנת על אי בפרברי יוסטון, ניזוקה במיוחד – אלפי דירות בעיר נהרסו לחלוטין, רבות מהן דירות ששיכנו אוכלוסיות עניות ודיירי דיור ציבורי. לאחר ההוריקן, העיר קיבלה מעמד של איזור מוכה אסון, מה שהביא לתמיכה פדרלית מסיבית בשיקום העיר. תושבי הדיור הציבורי של גלבסטון נפוצו לכל עבר, ואילו העירייה קיבלה מענק מיוחד שמאפשר לה לבנות מחדש את יחידות הדיור הציבורי ולשכן בהן את הדיירים הותיקים. עם זאת, התנגדות ציבורית עזה של רבים מתושבי העיר לעצם הרעיון של דיור ציבורי הובילה את עיריית גלבסטון ואת רשות הדיור שלה להתמהמה ולעכב את תהליך הבנייה. McCormack Baron Salazar זכו במכרז לפיתוח מחודש של השיכונים ההרוסים והנטושים, אבל גילו שהשותפים שלהם – העירייה ורשות הדיור – כלל לא מעוניינים לקדם את הפרויקט. בסופו של דבר, צו בית משפט חייב את עיריית גלבסטון לבנות את יחידות הדיור הציבורי מחדש. במהלך חריג, ראש העיר העדיף לוותר על לא פחות מאשר מיליארד דולר בשביל לקיים את הבטחת הבחירות שלו לבוחריו – לפיה לא ייבנה דיור ציבורי בגלבסטון במהלך כהונתו. לחץ מסיבי של הממשל הפדרלי, התחלפותו של ראש העיר הסרבן, וחיוב בית המשפט עשו את שלהם, ובסופו של דבר הפרויקט יצא לדרך, תוך תהליך איתור ומיקום מחדש של הדיירים שעזבו את בתיהם הקודמים לפני שבע שנים בדיוק.
הפרויקט יוצא הדופן בגלבסטון מדגיש, על דרך השלילה, את החשיבות יוצאת הדופן של שיתופי פעולה בפרויקטים של MBS. מיזמי התחדשות עירונית שכוללים מגוון מקורות מימון ויוצרים עירוב הכנסות, דורשים שיתוף פעולה רב מצד מספר בעלי עניין. בפוסט הזה, אסקור את השחקנים המרכזיים שמעורבים בפרויקטים, כולל מידת השותפות שלהם בפרויקטים השונים, ואנסה למפות את האינטרסים שלהם דרך תיאור של תהליך התכנון והפיתוח של MBS.
מתי נכנסים לפרויקט?
כדי ש-MBS יחליטו להיכנס לפרויקט, הם מחפשים מספר תנאים: מיקום טוב, שותף מקומי חזק, ופניות של gap money. מיקום טוב פירושו למצוא אתר שאמנם נמצא בשכונה קשה, אולם ניתן לחבר אותו לאיזור חזק יותר – בין אם איזור מגורים, איזור מסחרי, או עוגן תחבורתי ותרבותי. גישה לעבודות ולשירותים ציבוריים, כמו גם לתחבורה, היא שיקול חשוב במציאת אתר מתאים. הרבה פעמים, פרויקטים מתבצעים באיזורים שב-MBS מכנים ‘eye-sores’: מקומות שמישהו בעל עוצמה סובל מהיותם במצב גרוע. זה יכול להיות לצד הכניסה לעיר, או בסמוך לאוניברסיטה או למרכז רפואי. בממפיס, למשל, פרויקט אחד מתוכנן כיום לצד האיצטדיון של קבוצת ה-NBA המקומית, הממפיס גריזליס. הקבוצה מתכננת לתרום מגרש כדורסל ומרכז מחשבים לקהילה החדשה שנבנית בסמוך להם. פרויקט מוקדם יותר בממפיס, Legends park, הושלם בעזרת בית החולים הסמוך, שתרם 3 מיליון דולר לעבודה הקהילתית שליוותה את הפרויקט, והתחייב לספק תעסוקה לחלק מתושבי המתחם.
בהקשר הישראלי, אפשר להגיד שהמודל של MBS לא מיועד למקומות כמו ירוחם, אלא לשכונות מוחלשות בערים מרכזיות יחסית, בגלל שהוא אינו יכול לפתור בעיות מוסדיות עמוקות בתחבורה או בגישה בסיסית למקומות עבודה. פרויקט יכול לחבר שכונה או איזור מנותק לרשת כלכלית קיימת, לא ליצור רשת כלכלית שכזו יש מאין.
התנאי של שותף מקומי חזק הוא מרכזי. MBS לא מעוניינים להיות ה'פנים' של הפרויקט, והם נבנים על מה שהם מכנים sponsorship – כוח מקומי (שיכול להיות ראש עיר, עמותה, אוניברסיטה, או קרן פילנתרופית) שמעוניין לקדם את הפרויקט ושיכול להשקיע בו כספים. השותף המקומי החזק הוא אחד הדברים שמבטיחים את הנכונות הפוליטית לקדם את הפרויקט – השותף מוכר ומוערך בעיר, והוא יכול לגייס כסף ושירותים שווי-כסף כדי להבטיח את מימושו. בכל מקרה, פרויקט אמור להתחיל מזיהוי מקומי של בעיה, ומרצון מקומי להתמודד עם בעיה זו – ועל כן מקרה כמו הפרויקט בטקסס חריג כל כך בנוף הפרויקטים של MBS. חשוב להוסיף שבנוסף יצירת השותפות המקומית, חשוב ליצור תמיכה ציבורית רחבה לפרויקט שחורגת מה-sponsor. תמיכה מקומית חזקה – של תושבים ובעלי עניין אחרים – היא מה שתעזור לפרויקט לשרוד טלטלות שונות, כמו למשל עזיבה של ראש עיר שתמך בפרויקט. תמיכה כזו אמורה לצמוח מתוך העבודה של השותף המקומי ומתוך תהליך התכנון שמובילה החברה.
התנאי השלישי, של gap money, מתקשר ישירות לתנאי השני. אני מבטיח לכתוב שני פוסטים מפורטים על המודל הפיננסי – של הפיתוח ושל הניהול והתחזוקה – אבל בינתיים, אגיד ממעוף הציפור שלפרויקטים של MBS יש שלושה מקורות מימון מרכזיים: TC Equity (הון שנכנס לפרויקט דרך גוף שותף שמקבל בתמורה הטבות מס על פני כעשור), חוב בנקאי (הלוואה רגילה מבנק כדי לממן את הפרויקט) ו-gap money, שכולל את כל הכסף הציבורי שנכנס לפרויקטים במטרה להפוך אותם לישימים. היכולת של פרויקט למשוך gap money משותפים מקומיים ומרשויות ממשלתיות היא מרכזית לבחינת ההיתכנות שלו. בסופו של דבר, ל-MBS אין שפנים פיננסים בכובע, וכדי להגיע לעסקאות שמאפשרות מגורים בהישג יד למגוון אוכלוסיות, יש צורך בהשקעה ציבורית מקומית ופדרלית.
סקירה של תהליך התכנון
בדרך כלל, פרויקט של MBS מתחיל כתוצאה מפנייה של גוף כלשהו – בדרך כלל מקומי, לעיתים פדרלי – שמעוניין לבחון אפשרות של פרויקט נקודתי או שכונתי באיזור מסוים. הגוף היוזם יכול להיות HUD (משרד השיכון האמריקאי), רשות דיור שמחזיקה בבעלות על דיור ציבורי (גוף עירוני או מדינתי בארה"ב), עמותה קהילתית באיזור מסוים, או גוף אחר בעל עניין בקהילה מסוימת, כמו אוניברסיטה, למשל. הגוף בדרך כלל מפרסם RFP (Request For Proposals) או RFQ (Request for Qualifications) בו הוא מבקש מגופים להצהיר על ארגז הכלים שלהם בפיתוח פרויקטים להתחדשות עירונית שכוללים בניית דיור בהישג יד. הבקשות יכולות להיות קשורות לפרויקט ספציפי (חידוש ושיפוץ יחידות במתחם קטן), או לתכנון מחדש של שכונה או איזור בעיר.
אם MBS זוכים בבקשה כזו, מתחילים בתהליך תכנון. תהליך התכנון נעשה במקביל ל-Pro Forma, התכנית הכלכלית של הפרויקט. נושאים כמו מספר היחידות במתחם, הגודל שלהן, והתמהיל בין היחידות השונות (נושא שארחיב עליו בהמשך) נקבעים במפגש בין הצרכים של הקהילה, השיקולים התכנוניים (כמו סוג בנייה רצוי ומספר מקומות חנייה) ושיקולים פיננסיים (מקורות המימון השונים הפנויים לפרויקט). ה-master plan של MBS יכול להזכיר תכניות אב בהקשר הישראלי, עם ההבדל החשוב שזוהי תכנית שכוללת מקורות מימון.
אחד השלבים המוקדמים בתכנית הוא ‘eye washing’ – הצגה של תכנית ראשונית שמספקת חזון, ויזואליזציה, וסיפור טוב. אחד האתגרים הברורים של תכנון בשכונות מוחלשות הוא הסקפטיות שפרויקטים כאלו נתקלים בהם. יצירה של תכנון ראשוני, שמצליח לספר סיפור טוב לגבי השכונה ומה יכול לקרות בה, הוא צעד ראשון וקריטי בתהליך התכנוני.
שלב התכנון נעשה ביחד עם חברה המתמחה בכך. הוא כולל תסקירים חברתיים ופיזיים שנעשים במקביל, שארט תכנוני מרוכז של כמה ימים, ולאחר מכן מספר חודשים של העמקה וחידוד של התכנית. התסקירים, השארט וחודשי התכנון שלאחר מכן כוללים לא רק מעורבות של התושבים, אלא של כל בעלי העניין הרלוונטים בקהילה – מנהלים ומורים מבתי הספר, האחראים על השכונה מטעם המשטרה, חברות האוטובוסים, כמרים מכנסיות מקומיות, וכמובן נציגי העירייה. מיפוי הצרכים כולל את ניתוח האתר הספציפי ואת השכונה הרחבה.
הניתוח כולל נתוני דיור כמו מספר דירות בשכונה, טווח מחירים, ותק דיירים ודירות, אחוז יחידות ריקות ואחוז דירות בבעלות לעומת שכירות. נתונים נוספים שנאספים הם הכנסת התושבים, כמו גם נתונים דמוגרפיים (קבוצות אתניות, טווח גילאים, ומשפחות חד-הוריות). התסקיר בוחן את ההישגים החינוכיים בשכונה בהשוואה מטרופולינית וארצית, את המצב התעסוקתי (אחוזי אבטלה, גישה לעבודות, ומספר עבודות בשכונה עצמה), את חוסנם של העסקים המקומיים (כמה מהכנסת השכונה 'זולגת' לשכונות אחרות, שירותים חסרים והיצע-יתר של שירותים מסוימים), את הנתונים הבריאותיים (גישה לרכישת אוכל טרי ולשירותי בריאות, בעיות השמנה, מחלות, ואחוז מיתות), וניתוח נכסים שכונתיים (פיזיים – כמו מוסדות עוגן, או קהילתיים – כמו מחויבות קהילתית חזקה לשינוי).
לא כל האפיונים מובילים לשינויים בתכנון הפיזי, וחלקם נחלקים בין היבטים פיזיים לאחרים. נניח, נתונים על אחוז גבוה של אמהות חד הוריות יכולים להוביל לתכנון של מרכז חינוך לגיל הרך, להקמת מרכז לחינוך בין-דורי של קשישים ובני נוער, וגם לתכנון פיזי שמאפשר להשקיף מחלון כל הבתים במתחם על הגינה המשותפת, כדי לשמור על קשר עין בין האם לילדיה. נתונים השמנה חריגים בשכונה יקבלו התייחסות, למשל, דרך תכנון להליכה ויצירה מחדש של גריד הרחובות, הקמת food hub שכולל חקלאות עירונית, מרכז אוכל סיטונאי, וסופר עם ירקות טריים, ואולי מרכז לבריאות ומכון כושר קטן שיפעל בתוך המתחם. כלומר, פתרונות תכנוניים משתלבים וסרוגים בפתרונות כמו הקמת מוסדות חדשים ומיסוד פעילויות בשכונה.
השארט, שנערך עם התושבים ועם כלל בעלי העניין, הוא תהליך של 3-5 ימים שכולל ניתוח מעמיק של האתר הספציפי – כולל מיפוי של הבניינים, יחסים עם הרחוב, שיקולי חנייה, ובטחון ברחובות. המתכננים מנסים להעריך ביחד עם התושבים מה ניתן ורצוי לעשות בפרויקט, וכמו כן מתייחסים לשאלה האם ניתן לשפץ את הבניינים הקיימים, או שיש להרוס אותם ולבנות בניינים חדשים. לפעמים, כמו בתכנית ש-Urban Strategies (העמותה השותפה של MBS) מקדמת בצפון סט. לואיס, יוצרים שילוב של הריסה ובנייה עם שיפוץ של יחידות קיימות – כדי ליצור את העקרונות התכנוניים שהזכרתי בפוסט הקודם, של חיבור לגריד, הליכתיות, ומניעת 'איזורים מתים' ללא פיקוח טבעי על הרחוב. כמובן שחלק מהבעיות השכונתיות שיצופו לא יוכלו להיפתר במסגרת תכנונית – כמו, למשל, בתי ספר במצב גרוע. שיתוף הפעולה עם Urban, העמותה שעובדת במשותף עם MBS, ועם העירייה, נועד לאבחן ולטפל בבעיות שחורגות מתכנון ומדיור.
השרטוטים: בלוק לתכנון לפני הבנייה (שימו לב לרחובות ללא מוצא, לחוסר החיבור לרחובות שמסביב, ולבתים שלא פונים לרחוב), ואחרי הבנייה (הבניינים הכהים יותר ייבנו מחדש כדי לייצר גריד ולהפנות אותם לרחוב, ושאר הבניינים יעברו שיפוץ).
תהליך התכנון הפורמלי מול מוסדות התכנון ותהליך הרכישה של הקרקע מסקרנים בפני עצמם. Re-zoning, או Planned Development (למיטב הבנתי, המקבילה לשינוי תב"ע) בפרויקטים של MBS לוקח בין שישה חודשים לשנה, זמן קצר משמעותית מהנהוג במוסדות התכנון בארץ. ישנה ועדה תכנונית אחת, שמייצגת גם את העיר וגם את הרמה המחוזית, בה יושבים אנשי מקצוע הכפופים לפוליטיקאים מהדרג המקומי והמחוזי. מעבר לכך שוועדה אחידה אחת שלוקחת בחשבון שיקוליםמקומיים ואיזוריים ומאגדת אנשי מקצוע הנתונים לשליטה פוליטית נשמע כמו פתרון יעיל יותר (או לפחות אסתטי יותר) ממבנה התכנון הישראלי, נראה שהסיבה לאישורים המהירים היא בעיקר פוליטית: כדי לקבל את המימון הפדרלי מ-HUD הדרוש לפרויקטים, העיר צריכה להתייחס במהירות להיבטים התכנוניים.
הרכישה של הקרקע גם היא מעניינת במיוחד, לאור הנסיון שלנו בישראל בגיבוש הסכמות בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38. פרויקטים רבים נעשים מראש על קרקע שנמצאת כולה בבעלות של רשות הדיור המקומית. הבניינים לעיתים נטושים ולעתים מאוכלסים, ובכל מקרה לדיירים ישנה זכות לשוב לפרויקטים החדשים (ארחיב על כך בפוסט שייכתב על מעורבות תושבים). בפרויקטים אחרים, MBS ושותפיה (בדרך כלל רשות הדיור הציבורי) צריכות לרכוש את הקרקעות השונות מגופים שונים – דיירים-בעלים, משקיעים, גופים מסחריים או קהילתיים. בסט. לואיס, בשכונות בהן החברה עובדת, עלויות הקרקע נמוכות מאד, גם אם ישנם מבנים מאוכלסים במגורים או בעסקים שיש לקנות. מעבר לכך, ההבדל הראוי לציון הוא שהעסקאות הללו לא כוללות הסכם ארוך טווח עם בעלי הנכסים על קבלת נכס עתידי ומשופר, כמו בפינוי בינוי או בתמ"א 38. אלו עסקאות רגילות, והנכסים בשכונות המוחלשות בדרך כלל עולים מעט. כלומר, האלמנט המרכזי של הספקולציה לא מתממש פה, כמו גם שווי הקרקע הנמוך יותר והצפיפות הנמוכה יותר (לא נתקלתי בעסקה בה MBS רכשו בניין דירות מבעלים-דיירים).
התהליך הפוליטי – השחקנים המרכזיים
כאמור, תהליך השיקום של שכונות מוחלשות הוא תהליך פוליטי, שדורש שיתוף פעולה של מספר שחקנים מרכזיים: ממשלה פדרלית, ממשלה איזורית, עירייה, רשות דיור ציבורי, יזמים ועמותות, וכמובן תושבים ובעלי עניין בקהילה. לתושבים אקדיש פוסט נפרד. כאן אתמקד בשלושה שחקנים – הממשלה הפדרלית ובעיקר HUD, העירייה, ורשות הדיור הציבורי הפועלת במקום.
הממשלה הפדרלית ו-HUD – הממשלה הפדרלית היא מקור המימון המרכזי לפרויקטים של MBS , בין אם דרך מערכת תמריצי המס (ה-Tax Credits), ובין אם דרך הלוואות ומענקים מ-HUD. הממשלה הפדרלית משיגה כמה דברים דרך הפרויקטים הללו: קודם כל, היא תומכת בשיקומן הפיזי והחברתי של שכונות מצוקה. הממשלה היא לא עירייה – כלומר, היא לא יכולה לקוות שהעניים פשוט ייעלמו לחלוטין. לכן, הגיוני מבחינתה לפתור בעיות של שכונות מצוקה תוך כדי יצירת פיתוח הוגן – שמאפשר לתושבים העניים להישאר בשכונה. הפרויקטים הללו יוצרים מקומות עבודה (בזמן הבנייה ואחריה), דבר שכל ממשלה אמריקאית משמאל ומימין משתוקקת לעשות. שלישית, כל זה נעשה תוך מינוף ההשקעה הממשלתית – כש-HUD משקיעה בפרויקט של התחדשות דיור ציבורי, זה קורה במקביל לכסף פרטי שנכנס דרך מערכת תמריצי המס (עוד על המנגנון הזה בפוסטים המימוניים), דרך הלוואות פרטיות, ודרך כסף שמגיע מהמדינה ומהעירייה עצמה. כלומר, על כל דולר ישיר שמשרד השיכון האמריקאי משקיע בפיתוח, בערך שני דולרים נוספים מגיעים ממקורות מימון אחרים. 'מינוף' היא ללא ספק המילה המועדפת על אנשי הדיור החברתי בארה"ב, עוד סיבה מצוינת להפגיש אותם עם נערי האוצר האהובים שלנו בארץ הקודש.
העירייה – העירייה מקבלת עסקה מצוינת: בתמורה לתמיכה מהירה בתהליך התכנון ובאופן כללי שיתוף פעולה צמוד עם MBS, היא מקבלת שיקום משמעותי של אחת מהשכונות הקשות ביותר שלה, כשהיא בדרך כלל מממנת את התשתיות הנלוות לפרויקט (רחובות חדשים וותיקים, ביוב, מים, וחשמל). כדי שהפרויקט יזכה לתמיכה פדרלית משמעותית, העיר צריכה לתמוך בפרויקט. משאבים רבים מופנים לעיר, ולשכונה מצטרפת אוכלוסיה מרקע סוציו-אקונומי מבוסס יותר. הפרויקטים המוצלחים ביותר והגדולים מצליחים לשנות דינמיקה באיזורים שלמים, מה שמתבטא באחוזי פשיעה נמוכים בהרבה ובעלייה בתעסוקה ובמחירי הנדל"ן. העיר מרוויחה שינוי בתדמית של איזורי מצוקה, עלייה בתמיכה באיזורים אלו, ועלייה בהכנסות העירייה דרך פרויקטים חדשים ומיסי נדל"ן שמתפתחים בשכונות. כפי שציינתי קודם, פרויקטים מתפתחים פעמים רבות ליד מוסדות עוגן – כך שהעיר מרוויחה גם ברמת הדימוי העירוני הרחב יותר.
בתחילת העבודה על פרויקט, MBS עורכים מה שהם מכנים Kick Off meeting עם הצוות העירוני. פגישת ההתנעה הזו נועדה להציג את הפרויקט לעובדי העירייה ולשים אותו גבוה בסדר העדיפויות שלהם, כולל שכירת כוח עבודה חיצוני על ידי העירייה כדי לעמוד בלוחות הזמנים. עובדי החברה מדגישים ש'למכור' את הפרויקט לראש העיר זה לא מספיק – חשוב שהנהלת העירייה והאחראים על האגפים השונים יתמכו בפרויקט ויאפשרו לו להתקדם במהירות במסדרונות הבירוקרטיה העירונית. הפגישה מספקת הזדמנות לשאול שאלות ולטפל בבעיות לקראת העבודה על הפרויקט.
רשות הדיור הציבורי – רשויות הדיור (Housing Authorities) הן כנראה השותף החשוב ביותר שלMBS בפרויקטים שלה. רשויות הדיור, שמקבילות לעמידר ולעמיגור, בדרך כלל מגיעות עם נכס שהן מעוניינות לשפץ או להחליף במטרה לשקם אותו. הרבה פעמים, מדובר בפרויקט דיור ציבורי שנמצא במצב מאד גרוע מבחינה פיזית, לעיתים נטוש בחלקו, ובמידה שהוא מאוכלס, במצב גרוע גם מבחינה חברתית. חלוקת העבודה הפיננסית היא שרשות הדיור אחראית על עלויות הרכישה (אם יש רכישה של קרקע משלימה) ועל הכנת האתרים לבנייה, כך ש-MBS מקבלת אתרי בנייה שהם clean and buildable – זה כולל גם את הריסת המבנים וגם את עבודת הניקוי שנדרשת לעיתים. לפעמים רשות הדיור משלמת גם על התשתיות, כמו הרחובות מסביב (למרות שברוב הפרויקטים זה מצופה מהעירייה). כמו כן, בהנחה שיש דיירים בפרויקט ושהוא כולל פינוי (ולא שיפוץ או בינוי-פינוי), רשות הדיור נושאת בעלות השיכון הזמני של הדיירים מחוץ לפרויקט. MBS אחראית על המימון של שאר הפרויקט – הבנייה עצמה והעלויות הרכות (אדריכלות והנדסה, עלויות מימון, מיסוי, שמאות, שיווק, ביטוח, ועוד). בפרויקטים רבים, רשות הדיור ו-MBS מקימים ביחד חברה שמנהלת את הפיתוח בשותפות (העירייה והממשלה עוזרות לממן את הפרויקט, אולם הם לא שותפות בחברת הפיתוח עצמה).
רשות הדיור מממנת את חלקה בעסקה דרך כספים שהיא קיבלה במרוצת השנים מ-HUD שמשמשים כקרן תחזוקה לדיור הקיים או כמקור כספים לדיור ציבורי חדש. הכסף הזה יכול לממן אחוז די גבוה מהפרויקט – באחוז דומה לאחוז הדיור הציבורי, כך שרשות הדיור מממנת מכספי ציבור את כל יחידות הדיור הציבורי. ל-HUD עדיין יש שליטה על הנעשה בכספים הללו, והיא מעורבת בהחלטה על הקצאת הכסף. יחידות הדיור הציבורי שמתקבלות בפרויקט משרתות את אוכלוסית היעד של רשות הדיור, עליה הוחלט בהסכם עם MBS. יש מעין בעלות משותפת על הנכס, כשרשות הדיור שומרת את הבעלות על הקרקע. אם MBS מוכרים את הפרויקט, לרשות הדיור יש זכות ראשונים לקנות אותו.
בסופו של דבר, רשות הדיור חוברת ליזם שמתמחה בפיתוח ובניהול, ורותמת את המשאבים הציבוריים שהוקצו לה על פני השנים ליצירת דיור באיכות גבוהה לדייריה. לפעמים רשות הדיור מנסה גם להרוויח כסף מהפרויקטים, ולא רק להצליח במימונם, דרך הכסף שנכנס מהשכירות של כל הפרויקט. אולם עם עלויות הניהול והתחזוקה והחזר החובות, לרוב מדובר בסכומים לא משמעותיים. כלומר, בסוף רשויות הדיור נכנסות לפרויקטים כדי לשפר את איכות החיים והדיור של הדיירים תוך שמירה על איזון כלכלי, ולא כמנוף לרווחיות.
***
שני הפוסטים הבאים יעסקו במימון הפרויקטים, כולל הפיתוח והתחזוקה. חגים שמחים לכולם.