במרחק של ארבעה רחובות ממרכז העיר סט. לואיס, חוצה את העיר רחוב בשם Delmar, שנקרא על ידי המקומיים the Delmar divide: זהו הגבול הבלתי נראה של העיר, שמדרומה לו מוקמים עסקים ומתגוררים מגוון רחב של תושבים, ומצפונה לו אין כמעט השקעה, השכונות מוזנחות, ויש רוב עצום של אוכלוסיה שחורה. בין שלושת האיזורים החזקים של מרכז סט. לואיס (ה-downtown, ה-midtown, ושכונה בשם central west end) ישנם איזורים מבודדים, כמעט ללא תנועה אנושית, עם עסקים כמו חנויות משכון ומועדוני חשפנות.
הפרויקטים של מק'ורמק בארון סאלאזר (McCormac Baron Salazar - MBS) ברחבי סט. לואיס וארה"ב מנסים לא רק לספק דיור בהישג יד למגוון אוכלוסיות, אלא להחיות ולעודד פיתוח באיזורים חלשים של ערים. גאוגרפית, ניתן לראות שהפרויקטים ממוקמים בין האיזורים החזקים של העיר, כמו בניסיון 'לתפור' אותה מחדש. העובדים של החברה מתגאים בכך שהפרויקטים שלהם משכו פרויקטים נוספים במחירי שוק לשכונות, ולא רק באיכות הבנייה הגבוהה ובאיכות החיים יוצאת הדופן.
MBS מתקרבת לפרויקט ה-200 שלה, והיא בנתה למעלה מ-20 אלף דירות בשכונות מצוקה אמריקאיות. החברה מבוססת בסט. לואיס, עיר אמריקאית ב-steel belt של ארצות הברית: ערי ה-mid-west, שפרחו בחצי הראשון של המאה העשרים כתוצאה מהיותן מרכז למעבר סחורות ותיעוש. הגלובליזציה ומעבר התעשיות מהמדינות המפותחות הותיר רבות מהערים מוכות וחבולות. כיום, ערי ה-rust belt מתאפיינות בבריחת האוכלוסיה המבוססת והלבנה בעיקרה לפרברי הערים, בהתכווצות האוכלוסיה העירונית, ובריכוזי עוני שחורים שמנציחים את המצוקה. בשיאה, סט. לואיס היתה העיר השלישית בגודלה בארצות הברית. בשנות ה-60 גרו בה קרוב למיליון איש, וכיום מתגוררים בה כ-330 אלף איש. הדבר מיתרגם להרבה נכסים נטושים ולרחובות ריקים בחלק משכונות העיר.
מעבר לדיור
הפרויקטים של החברה בתחילת שנות ה-70 כבר פעלו ליצירת דיור ציבורי, דיור מוזל למעמד הביניים, ודיור במחירי שוק בבניין אחד, תוך שילוב של סבסוד ציבורי, עירוני, והלוואות בנקאיות רגילות. נראה שההבדל הגדול מהפרויקטים המוקדמים (מלבד ההתפתחות במנגנוני המימון) טמונה בהבנה שפרויקט דיור נקודתי מתקשה להשפיע ולהפוך ל-game changer עבור שכונות מוחלשות, שסובלות מהעדר השקעה ובנייה לאורך שנים.
בשל כך, הפרויקטים החדשים כוללים כמעט תמיד השקעה רחבה והוליסטית יותר. ליד Murphy Park, אחד הפרויקטים הראשונים בארה"ב שנבנו כחלק מתכנית HOPE VI, נפתח לאחרונה מרכז לחינוך לגיל הרך, ולידו עובר בית הספר היסודי השקעה מקיפה מצד רשויות החינוך של סט. לואיס ועמותות מקומיות. המרכז לגיל הרך לא הוקם לצד פרויקט הדיור – הוא הוקם כחלק אינטגרלי ממנו, ובהובלת MBS.
התכנית האמריקאית לשיקום שכונות שירשה לפני מספר שנים את HOPE VI נקראת Choice neighborhoods. השוני העיקרי הוא התפישה האינטגרלית שמובילה את התכנית ומחלקת אותה לשלושה חלקים: דיור, אנשים, ושכונה. ההשקעה בדיור מגיעה לצד השקעה במערכות החינוך, התחבורה, אכיפת החוק, חיזוק העסקים המקומיים והנגישות להכשרה תעסוקתית, נגישות למזון טרי ולמצרכי יסוד אחרים, תוך מעורבות עמוקה ומתמשכת של תושבים ובעלי עניין נוספים בכל שלבי התכנית.
עיצוב ניו אורבניסטי שמכוון לשוק
יחידות הדיור ש-MBS בונה זהות לשלושת רמות ההכנסה: היא מנהלת ומשכירה את הדירות כך שבערך שליש מהדירות הן במחירי השוק, שליש הן במחיר בר השגה שמיועד בדרך כלל לאוכלוסיה החציונית ומטה (נניח, עשירון 3-5 בישראל), ושליש הן יחידות דיור ציבורי, שמיועדות לאוכלוסיה ענייה (עשירונים 1-3). התמהיל הזה משתנה מפרויקט לפרויקט, בעיקר לפי מקורות המימון המרכזיים שלו. אבל העקרון הבסיסי של שלוש רמות הכנסה נשמר ברוב הפרויקטים. כמובן, הרעיון של תמהיל ההכנסות הוא תגובה לריכוזי העוני הנוראיים שנוצרו בשיכוני הדיור הציבורי בארצות הברית. מגורים של אוכלוסיה מוחלשת בלבד, לעיתים רבות עם נגישות נמוכה לתעסוקה או לשירותים בסיסיים, יצרו תת-השקעה מתמשכת מצד הממשלה. פעמים רבות השיכונים היוו מקור מתמשך ועקבי למוחלשות בין-דורית.
אחד ההבדלים החשובים בין הדיור הציבורי בארצות הברית לזה הישראלי, הוא שהדיור הציבורי האמריקאי לא עבר הפרטה זוחלת. כלומר, מתחמי ענק נשארו כולם בבעלות של סוכנויות הדיור הציבורי. פרויקטים רבים שהחברה מפתחת נעשים על קרקע ויחידות דיור שהן כולן בבעלות של גוף אחד. להבדל הזה יש יתרונות וחסרונות – מצד אחד, ריבוי הבעלויות בישראל מצריך בניית הסכמות ורכישות מכל הבעלים השונים. מצד שני, לפחות לבעלי הדירות יש קול קנייני דרכו הם יכולים להשפיע על הפרויקט. בארה"ב, פרויקטים מוצלחים פחות מאלו של MBS הסתיימו בהדרה של אוכלוסיית דיור ציבורי מהמתחמים החדשים.
הרעיון של ‘building to the market’ חוזר פעמים רבות בשיחות עם עובדי החברה. הרעיון הבסיסי הוא שכל החלטה שהחברה מקבלת – מהאתר עליו אמורה להתבצע הבנייה, הגימור והשימוש בחומרים, גודל החדרים, השירותים שיקבלו התושבים כחלק מהמגורים באתר – כל ההחלטות הללו נשאלות לאור השאלה, האם הן מספקות את צרכיהם של תושבים שישלמו את מחיר השוק המלא. הערך של השאלה הזו הוא כפול: ראשית, מבחינה עסקית, החברה צריכה להשכיר את היחידות במחירי השוק שלה. קל יחסית להשכיר יחידות במחיר מוזל, אולם כדי למשוך מגוון אוכלוסיות, סטנדרט הבנייה והשכונה צריכות להיות אטרקטיביות מאד. שנית, הרעיון הוא ערכי: לכולם, גם לדיירי הדיור הציבורי והדיור בהישג יד, מגיע לחיות בסטנדרט גבוה. והכוונה פה היא לסטנדרט גבוה במונחים אמריקאיים: בפרויקטים יש בריכות, מכוני כושר, מרכז ניהול ותחזוקה צמוד למתחם, ואיזורים לאירועים פרטיים וקהילתיים שניתן לשמור בתיאום מראש. לא חייבים לבנות פרויקטים עם בריכות בישראל, אבל העובדה שמתעקשים על סטנדרט גבוה ביותר עבור כלל התושבים מרשימה מאד.
הרעיונות התכנוניים בבסיס הפרויקטים של MBS מבוססים על ניו-אורבניזם, וכוללים מרחבים פרטיים ומוגנים לדיירים (Defensible Spaces), תכנון מחדש של גריד הרחובות כדי ליצור רשת רחובות, תנועה ערה ו'עיניים על הרחוב' שמגבירות את הבטחון, גישה נוחה למקורות תחבורה ציבורית, ועיצוב קוטנקסטואלי שמתכתב עם הסביבה. אחד העקרונות התכנוניים הנחמדים (וההגיוניים) ביותר של MBS הוא למצוא בקרבת מקום לאתר פרויקט דיור אהוב שעובד נפלא, ולעצב משהו דומה לו בפרויקט החדש. בדרך כלל, תושבים ניזונים ממשהו, קרוב יותר או פחות, בו הם רואים את האידיאל שלהם – הם רוצים לגור בכזה מקום. השיטה הזו נועדה לאפשר להם באמת לגור שם.
North Sarah
סיירנו ברכב בין מספר פרויקטים של החברה בסט. לואיס, ונכנסנו לראות את הדירות והבניינים בשניים מהם. הפרויקט של North Sarah ממוקם בצפון סט. לואיס, איזור שחור ועני שעלה לתודעה הציבורית מאז הירי של שוטר לבן במייקל בראון לפני כשנה, וגל המחאה שהירי הוליד. הפרויקט של North Sarah נבנה בשלבים – השלב השני של הפרויקט הושלם לפני כשנתיים, ובניית השלב השלישי אמורה להתחיל בינואר 2016. הסיבה המרכזית בשלה הפרויקטים נבנים בשלבים היא מימונית – הדבר מאפשר ל-MBS למקסם את הטבות המס שהיא מקבלת מהממשלה הפדרלית (ארחיב על כך עוד כשאכתוב על המודל המימוני). בגלל שאין בטחון מוחלט שהשלבים הבאים יצאו לפועל, האתגר התכנוני הוא לבנות שלבים שיכולים לעמוד בפני עצמם – מבחינת היכולת לשווק אותם, ומבחינת עיצוב ומרחב ציבורי נגיש ובטוח. עם השלמת שלבים נוספים, היתרונות לגודל בניהול ובתחזוקה של המתחמים מאפשרים ל-MBS להקטין את עלויות התחזוקה ליחידה.
הפרויקט של north Sarah על שני שלביו הראשונים מכיל כיום כ-230 יחידות דיור. כמחצית מהן דירות דיור ציבורי, כרבע דירות בהישג יד, וכרבע מהדירות מושכרות במחירי שוק. הפרויקט נבנה על קרקע פנויה בשיתוף פעולה עם סוכנות הדיור של סט. לואיס (המקבילה של עמידר ועמיגור, שבדרך כלל קיימת בארה"ב ברמת העיר, המחוז או המדינה). הפרויקט נבנה כמו שכונה אמריקאית קלאסית, מה שאומר שהצפיפות בו נמוכה מאשר בישראל. הוא מכיל בתים בני שני קומות – דופלקסים ובתי דירות קטנים. הדירה כוללת ריהוט מלא, ממיטות ועד לספות, וכן מכונת כביסה ומייבש (ריצ'רד בארון, המנכ"ל והמייסד של MBS, סיפר לי שבצעירותו הוא גר בבניין דירות בסט. לואיס ונאלץ לכבס את הבגדים שלו במכבסה המשותפת של הבניין. הוא נשבע שכשהוא יבנה דירות בכולן תהיה מכונת כביסה).
תשומת הלב לפרטים ולגימור מדהימה (בעיניים ישראליות, לפחות). הפרחים בפרויקט נשתלים כך שתמיד יהיה משהו פורח. מרחבים לגינות קטנות, מקום לעל האש או לכיסאות נוח, נמצא גם בקדמת וגם באחורי הפרויקט. אור טבעי בשפע נכנס לבתים. בבנייני הדירות, הקירות של המסדרונות מקושטים באמנות של ציירים מסט. לואיס. הבתים שונים זה מזה, בצבע ובצורה, כדי לא ליצור תחושה רפטטיבית. יש אינדיבידואליות וייחודיות בעיצוב של הבתים. ושוב – אין שום הבדל, מבפנים או מבחוץ, ברמת הגימור של היחידות. כל היחידות, גם אלו לדיור ציבורי, נמצאות בסטנדרט הגבוה ביותר.
מעבר לחללים הציבוריים, חדר הכושר וגני השעשועים שהפרויקט כולל, ישנם עוד כמה דברים ראויים לציון מיוחד. ראשית, הפרויקט מכיל מספר יחידות live/work. הקונספט הוא לבנות יחידות שיכולות לשמש גם למגורים וגם כמשרד או סטודיו קטן – או אחד מהשניים, או שניהם בו זמנית. החלל בנוי כך שניתן לבצע הפרדות בין חלקים שונים של היחידה ולהפריד בין החלקים הציבוריים/מסחריים לפרטיים. הדבר אולי לא מתאים לכל סוגי העסקים, אבל בהחלט מתאים לעסקים כמו חברת סטארט-אפ קטנה, סטודיו לעיצוב, או מעבדת מחשבים. כל היחידות במתחם היו תפוסות עם עסקים קטנים. ביקרנו במטה של חברת מוניות קטנה.
עוד נקודה חיובית פחות וראויה לציון היתה קיומו של מתחם ריק בפרויקט – שיועד להקמת סופר. החברה שהתחייבה לכך נסוגה מהקמתו. הביקוש ליחידות בפרויקט הוא אדיר (התפוסה מלאה), ומבחינת האדריכל שעיצב את הפרויקט, חבר ששטח משמעותי כל כך לא מנוצל למגורים. בשכונות אמריקאיות עניות, המחסור במרכז מסחרי ובמקום נגיש לעשות בו קניות הוא בעיה מרכזית. הרצון לפתוח סופר לווה בסיכון שלא יהיה לכך ביקוש משמעותי מצד השוק. MBS אפילו לא החשיבו את ההכנסות הצפויות מהשטח המסחרי בתכניות העסקיות שלהם, מתוך ההנחה השמרנית (שהתבררה כנכונה) שיהיה קשה למלא אותו. בכל מקרה, ברור ששטח מסחרי כמקור מימון אינו פתרון קסם בפרויקטים מסוג זה.
North 6
הפרויקט השני בו סיירנו היה North 6, בניין מגורים צפוף יותר וקרוב יותר לאחד החלקים החזקים של העיר, ה-central west end. השטח של הבניין הוא 6.75 דונם, ויש בו 80 דירות, כלומר צפיפות נטו של 12 יחידות לדונם. הבניין יפהפה ומשתלב לחלוטין בבניית הלבנים האדומות בה העיר מתאפיינת. בדיוק עומד להיפתח בקומת הקרקע בית קפה. הייחוד המרכזי של הפרויקט הוא היותו כולו מעוצב ב-Universal design – כלומר, הבניין וכל הדירות בו יכולים לשרת בעלי מוגבלויות באותה הקלות בה הם משרתים אוכלוסיות נוספות. כלומר, כולם יכולים להשתמש בדירות ללא מגבלות. הדבר יוצר מרחב נוח במיוחד עבור בעלי מוגבלויות, שכרגע מתגוררים ברבע מהדירות. בגלל שכל היחידות מותאמות לכולם, קשרים חברתיים יכולים להיווצר ביתר קלות בין הדיירים, וקל לחברים ולבני זוג לבקר ולהתנייד. לחצו לכתבה מרגשת של הניו יורק טיימס על האופן בו הבניין שינה את חיי המתגוררים בו.
עיצוב אוניברסלי משמעו שאין מדרגה אחת בבניין, השיפועים מותאמים לכסאות גלגלים, רוחב הדלתות מאפשר לכסאות גלגלים לעבור, והמקלחת והכיור נגישים גם הם. גם המסדרונות מותאמים: הצבעים המתחלפים של השטיחים מאפשרים לכבדי ראייה לזהות את דירתם ביתר קלות. העיצוב נגיש ונעים, כך שגם נעדרי מוגבלויות מרגישים בנוח לחיות בדירות. האינטגרציה שנוצרת בין הדיירים תורמת לכך שאוכלוסית הנכים לא תרגיש נפרדת ומבודדת.
***
אני אמשיך לכתוב פה על נושאים שונים בהמשך – המבנה הפוליטי, הארגוני, המימוני, כמו גם על העבודה הקהילתית שנעשית במסגרת הפרויקטים, התחזוקה, הניהול, והעבודה השכונתית הרחבה. אשמח מאד לכל שאלה או תגובה.
חג שמח ושנה טובה לכולם.